陶春宇

深圳房价面临崩盘,二线城市的机遇?

前一段,看到一则新闻,说现在全国几个城市的房地产已经被列入了不安全之列.其中首当其冲的就是深圳,接下来有深圳、北京、上海、杭州等城市。据称，今年，深圳的房价猛涨了50%，均价甚至超过了香港。深圳的房价早就是一个有价无市的市场。这样的房价显然是没有支撑的市场。所以，深圳房价面临崩盘，也并不奇怪。 

那么接下来呢，北京、上海、杭州等地市场，是不是会步深圳的后尘？

可能大多数炒家心里也都会打鼓了。有消息就说，北京的期房的销售量已经开始下降。这就是一个迹象。涨得过多，就有跌的时候，就如同股市一样。这个道理，就是不说，炒家们也会心知肚明的。就如同一只炒到了100多元,甚至200多元的股票一样,可能只有炒家们在那里自弹自唱的成份多一些.如果再去追高,正如同刀口舔血一样.所以现在一些明智的炒家已经开始转移阵地,不少跑到成都、重庆、武汉等内地城市。

这从二线城市云集的越来越多的开发商可以看出来。据悉，成都、重庆成为国家统筹城乡试验区以后，重庆的房价一周之内涨了20%。江北不少区域去年的房价还是3700元/平方米，现在一下子突破了5000元/平方米。成都的土地拍卖价也在不断创出新高，现在三环以外的一些地块，一亩地的拍卖价都已经超过1000万元。春熙路旁边的一个地块，起拍价都已经达到2000万元/亩。据说和黄、华润等巨头竞逐，地价可能会达到4500万元/亩。真是人有多大胆，地有多高产。不过，从目前来看，成都、重庆这些城市的房地产价格还正处于上升的初期。因而还有很大的上涨空间。有人大胆地预测，两年以内，成都二环以内，房屋均价上万。看来这并不是遥不可及的。现在很多三环以外的房子，价格都超过了6000元/平方米，直奔7000元/平方米而去。而且，房子价格正以每个月二三百元的速度在上涨。不要说两年以后，二环内，可能是三环内，房屋的价格都要冲上一万元/平方米。成都的房价正在跑步向一线城市看齐。这是炒家们的胜利，还是二线城市市民的悲惨？

深圳房价面临崩盘？ 

    近来的深圳房价似乎在众说纷纭中成了一个迷。深圳房价到底怎么了？
    在经历了1-6月房价的疯涨之后，深圳市今年上半年二手房的价格出现了令人瞠目的50%以上的涨幅，成为房价领涨全国的城市之一，且房价高涨与交易火热相互呼应大有愈演愈烈之势，但随着近期深圳部分银行停止办理二手房个人住房贷款，有效地抑制了购房需求，更重要的是银行出于对房地产市场风险的预防而紧缩房贷, 已经在心理上警告买卖双方正视目前房地产市场中的风险，再加上6月深圳市出台的“网签”以及“强征个税”政策的实施使得房价出现了一个加急转弯。
    根据21世纪不动产监测数据显示，7月深圳全市二手房日均成交量不到400套，环比下降了近20%，这已是自6月以来连续两个月成交量程下降趋势，与旺季日均600套左右的成交量相比下降超过30%，主要是买方对于后市的走势不明多采取了观望的态度。受交易影响，有个别项目因前期的过度炒作价格出现大幅下滑。以南山区比较有代表性的项目半岛城邦为例，该项目开盘时的价格仅为8000元/平米左右，但经过几轮炒作之后，尤其是今年上半年，该项目价格已上涨到了5月的40000元/平米，而进入7月后该项目价格出现大幅度跳水，目前价格仅为25000元/平米，降幅达到37.5%。但总体二手房市场基本保持平稳，二手房成交价格只是出现5%左右的回调，深圳市场并未出现预料中的价格崩盘，而是形成了出人意料的“有价无市”的僵局。
    对于目前的局面，21世纪不动产分析认为，在年初深圳市场价格的大幅上涨中，投机的成分确实起到了较大的推动作用，像一个业主拥有十几至几十套物业的不在少数，最多的物业拥有者的持有规模甚至达到上百套。但价格之所以居高不下，是由多方面因素造成的――近年来深圳市受土地供应的限制房屋的供应量逐年减少，因此供需矛盾为投机者炒房形成的高房价提供了基础；其次深圳当地经济发达，富裕阶层的数量相对较大，投机者有足够的资金实力支撑多套物业，抗风险能力强；再有由于比邻港澳的特殊地理位置，会吸引周边发达地区的购房需求，根据深圳市国土资源局和房产管理局公布的数字显示，07年1-6月港澳台购房资金为30.28亿元，占总资金的7.34%，虽然资金量有限但对于当地购房者的心理暗示作用不可小觑；最后，部分项目价格的上涨有一定的基础，以深圳炒房较为集中的南山区与宝安区为例，一个濒海一个靠山造就了两个区域环境的宜居，在加上众多高质量的私立学校云集于此，确实受到众多购房人的青睐，而新建住房品质与居住舒适性的提高也支撑了价格的上涨。
    对于深圳二手房市场未来的价格走势，21世纪不动产分析认为，从短期来看物业持有者的资金实力仍然较为坚实，虽然放盘的数量会有所增加，但价格未必会出现购房人期望的大幅下滑。而购房人则更多的会采取持币观望态度等待房价的下降，双方心理价位上的差距仍然会使“有价无市”的僵局持续一段时间。
    至于说深圳市场的现状是北京的明天，21世纪不动产分析认为，并不能简单的将北京楼市与深圳市场划等号，而更多的是应起到警示的作用。